住了五年的房子被法院查封，付了房款但未办理房产证，如何排除法院执行？
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近日，一则央广财经播发的《突然，法院查封了一个小区！业主们都懵了！这样产权的房子，你得知道咋回事》的新闻报道，引得不少法律公众号进行转发，阐释，但大多语焉不详。
△央视财经《经济信息联播》栏目视频
根据报道，陕西西安巴黎大厦712套房子的业主在2014年就陆续跟开发商签订了带网签备案的购房合同，支付了房款并且开始入住，有的房主甚至已经入住近五年，但均未办理好房产证。今年3月份，温州市中级人民法院执行人员到陕西西安市不动产登记服务中心出具手续，查封了上述房屋。业主们纷纷质疑法院的做法，想通过媒体讨个说法。
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法萌君注意到，新闻报道中，某律师接受采访，居然答复：“业主可以将当时购买房产的证据、签订的买卖合同，还有交房的一系列证据，提供给法院，证明虽然没有办理房产证，但是从法律意义上，房款已经交完了，房产所有权已经有了，下来只是办一个房屋登记手续而已，这个时候法院应该会受理。”。对这一 “房款已经交完了，房产所有权已经有了” 的法律观点，法萌君实在不敢苟同。
根据我国《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋作为不动产，所有权的取得必须经过所有权登记变更才能取得，根本没有“房款已经交完了，房产所有权已经有了”一说。所谓的房款已经交付、房屋已经占有使用，不是法律认可的所有权转移标志、公示标志。
应该明确的是：合同签了、房款交了、房子住了，即使法院判决房屋出卖人配合买受人办理过户手续，在房屋登记机构办理完房屋所有权过户登记变更前，房屋的所有权仍属于出售人，买卖双方之间是一个房屋买卖合同纠纷，属于债的纠纷，而非所有权确认纠纷。所以，不要提房屋确权诉讼，否则只会败诉。
有些法律业者在得知已经购买的房屋被法院查封后，建议当事人通过诉讼确权方式，排除法院查封措施，是错误的。根据《最高人民法院关于执行权合理设置和科学运行的若干意见》第二十六条规定：审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。发现已被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件，在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。
现实生活中，不光是从开发商手里买卖的一手房，还是从房屋所有人手里买卖的二手房，房款交了，房子住了，却被法院诉讼或执行查封了的情况，时有发生。严格按照法律规定讲，房屋未过户所有权仍是出售人的，法院完全可以执行。
但考虑到很多非因买受人原因未办理过户手续的情况，为了体现公平合理，司法解释进行了有条件的变通执行，规定了符合一定条件下的，未办理过户手续，也能排除法院执行的情形，但必须通过执行异议程序进行案件的逐一实质性审查。
此类情况下，业主应该如何维权？法院会如何处理？
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
根据以上规定，购房者尽管已经支付全部或部分房款，且已经入住房屋，但想要排除法院执行部门根据房产登记的查封执行措施，还必须另外满足以下条件：必须是查封前已经签订了合法有效的房屋买卖合同；查封前通过合法方式入住房屋；非因买受人原因未办理过户手续。
同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋，（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。可见，业主排除法院对仍在开放商名下房产的强制执行，还必须另外符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋”、“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”两个条件。
不知以上解释，观者是否看明白了？法萌君还是建议，不管是购买一手房，还是二手房，只有办理了产权过户登记，房屋买受人才能合法拥有物权并取得对抗其他债权人的权利。所谓社会上流行的“备案就能排除法院查封”、“房子住上了满满办理房产证”等等，都是不靠谱的，很有可能被人通过法律途径“赶走”，或是惹上一场无妄的官司。
总之，购买能够办理过户手续的房产，并及时取得不动产证，才是落袋为安的最保险交易选择。实在不行，可通过房屋预告登记的方式规避“一房二卖”等风险。网签备案不是预告登记，预告登记的房屋，法院不会查封。
因为根据《物权法》及相关司法解释的规定，“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
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本号法律支持：姜效禹，山东烟台人，从事法院工作十六年，现山东智峰律师事务所实习律师，微信号：sdyt86，立足烟台诚交各界好友。